Разработка градостроительного плана земельного участка

Разработка градостроительного плана

Градостроительный план представляет собой документацию по планировке территории. Ее подготовка осуществляется относительно к  предназначенным для строительства или застроенным участкам земли, а также к капитальной перестройке объектов (кроме линейных объектов).

Назначение градостроительного плана

Градостроительный план участка земли необходим при планированной реконструкции, или нового строительного объекта.

Его наличие требуется во время прохождения экспертизы проекта, получения разрешения на строительство (а также реконструкцию), ввода в эксплуатацию законченного строительного (реконструированного) объекта.

Сроки разработки градостроительного плана

Комитет по архитектуре и градостроительству в Санкт-Петербурге занимается подготовкой, а также  утверждением градостроительного плана.

Время, требуемое для подготовки и утверждения плана, составляет не более 30 дней.

Стоимость разработки градостроительного плана

Подготовка градостроительного плана участка осуществляется органом исполнительной власти Санкт-Петербурга (Комитетом по градостроительству и архитектуре) бесплатно.

Наша организация готова в свою очередь  оказать Вам помощь при подготовке документов, необходимых для получения участка, для правильной подготовки заявления, предоставим консультацию по спорным вопросам, найдем выход в сложной ситуации.

Оплата за каждую услугу производится отдельно и в разных случаях рассчитывается индивидуально, это будет зависеть от сложности ситуации, а также от объема затрачиваемых работ.

Для примера можно рассмотреть несколько нюансов, которые могут возникнуть при подготовке необходимого пакета документации, в целях получения градплана  участка земли в г. Санкт-Петербург и в Ленинградской области:

1. Если вы приняли решение  о застройке участка земли, то при этом необходимо учитывать  планировку территории именно Вашего земельного участка и определить существующее положение с градостроительным регламентом, который определен правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Иными словами уточнить зону расположения Вашего з/у и разрешенный для Вас вид использования. Существует два основных разрешенных видов использования объектов недвижимости и з/у:  вспомогательные и условно-разрешенные. Вы, как собственник объекта недвижимости, имеете право выбирать между основными и вспомогательными видами использования самостоятельно. Однако условно-разрешенный вид эксплуатации требует обязательного наличия специального разрешения, что увеличивает сроки, затраты средств и нервов в течение подготовки пакета документов, чтобы получить градплан.  После подачи заявления в КГА предоставленные Вами документы будут рассматриваться Комиссией по застройке и землепользованию СПб, также во время этого Вами должны еще проводиться публичные слушания. Затем Правительством СПб  будет решено возможное или же невозможное применение условно-разрешенного вида использования участка земли через выпуск соответствующего постановления. К сожалению, не факт, что оно окажется положительным. В таком же порядке проводится процедура при получении разрешения на некоторые отклонения от допустимых параметров разрешенного строительства, а также при капитальной реконструкции объектов.

При вспомогательных видах использования участков земли, возможно, их применение только вместе с условно-разрешенными и основными видами, к тому же они имеют ограничения:

  • в сумме общая площадь помещений и зданий не может превышать 30% от всей площади помещений и зданий на имеющемся з/у;
  • в сумме доля площади, которая занимается объектами вспомогательных видов эксплуатации, не может превышать 25% от всей площади з/у;
  • при постройке объектов спортивного назначения вся площадь, которая занимается объектами вспомогательных видов, не может превышать 10% от всей площади з/у.

Перечень необходимых документов, а также порядок подготовки градплана (при  условно разрешенном виде использования з/у) был определен приказом Правительства КГА и СПб (№ 96  11.07. 2009).

Все указанные выше пункты относятся к г. Санкт-Петербург, в которых большая часть проекта планировки территории выполнена, зоны определены, помимо этого зоны объектов культурного наследия согласно  Закону г. Санкт-Петербург под  №820-7 24.12.2008  «Об охране границ зон объектов культурного наследия в районе города».

Ленинградская область является наиболее неопределенной территорией. Проект планировки области не выполнен на 100% ни в одном из районов, не определены зоны, очень сложно добиться градостроительного плана на полную перестройку промышленного назначения или на линейные объекты (данные проблемы можно решить с получением градплана на ИЖС).

После прихода нового губернатора процесс был сдвинут с мертвой точки, однако на полную разработку проекта необходимо немало времени, притом, что в районах мало геодезических служб и достаточно большие  территории.

2. При сборе документов следует брать в расчет наличие топографической съемки имеющегося участка земли, как на бумажном, так и на электронном носителе: при площади до 1га -  М 1:500, 1га - 10га - М 1:2000 и более 10га - М 1:5000. Топосъемка действует в течение трех лет, по истечении указанного срока необходима актуализация, иными словами продление срока с помощью геолого-геодезической службы КГА СПб. В разработке чертежа градплата топосъемка занимает  подоснову, где указываются границы участка, сервитуты и координаты поворотных точек (которые состоят из охранных зон инженерных сетей, водоохранных зон, охранных зон объектов культурного значения, а также из зон регулирования застройки).

Следуя определению УЗГ КГА (Управления Застройки Города): для получения градплана на участок под ИЖС не требуется топосъемка, однако, не смотря на это, по опыту работы материалы по топосъемки требовались всегда, особенно в Ленинградской области, в которой получение градплана разделяется на город и район.

Во время реконструкции на участке ИЖС, подготовки топосъемки следует учитывать:

  • на бумаге топосъемки объект, который обозначен как капитальный жилой, допускается только в одном экземпляре (жилой дом или коттедж), другие постройки обусловлены как капитальные нежилые (здание охраны, гостевой дом, банный комплекс и др.), а нежилые накопительные обозначаются как хозяйственные постройки;
  • требуется обязательное наличие указания расположения инженерных сетей, как старых, так и реконструируемых, учитывая полученные новые технические условия от организации, осуществляющей  эксплуатацию инженерных сетей.

3. Основным составляющим градпланы было и останется наличие технических условий от организаций, которая осуществляет эксплуатацию инженерных сетей. Заказчик-застройщик еще до начала тех или иных действий должен в обязательном порядке выяснить процент возможности в  получении мощностей инженерного обеспечения от организаций, эксплуатирующих  инженерные сети. Довольно часто наши монополисты в области инженерного обеспечения в открытую лукавят и не желают безвозмездно предоставлять инженерные мощности, а также начинают бумажную волокиту, доходя  до нужного им результата.

Получить технические условия можно в Комитете по инженерному обеспечению и энергетики. Учитывая  распоряжение 30.12. 2009 под № 111 « Об утверждении административного регламента Комитета  по исполнению госфункции».  Предоставление технических условий для подключения объектов строительства к инженерно-техническим сетям обеспечения при наличии документации, которая необходима для предоставления объектов недвижимости, которые находятся в распоряжении г. Санкт-Петербург, для реконструкции и строительства, а также наличие сведений об отсутствии возможного подключения» ( изменения на 16.06.2011).

Рассматривая Ленинградскую область, можно натолкнуться на ряд проблем. Уже не секрет, что организации, которые проводят осуществление эксплуатации инженерных сетей, в самом деле, работают на пределе собственных  возможностей. Однако довольно часто бывают случаи, когда монополисты в сфере инженерного обеспечения за счет застройщиков поправляют свое зачастую шаткое положение, при этом выдают такие технические условия, чья стоимость выполнения может свести на нет все запланированные бизнес планы.

Наши телефоны: 454-54-15, 942-24-59.



Возможно, Вам также будут интересны другие наши услуги:

 

Статьи

 Оптимальная толщина стен домов из газобетонных блоков
Толщина стен из любых современных стеновых материалов определяется в основном двумя факторами – своей несущей способностью и теплозащитными свойствами. При этом для обеспечения нормативной теплозащиты дома...
Читать все статьи »